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不動産(その2)(節税どころか破産する「タワマン購入」「アパート経営」の悲惨な最期、バブルの夢再び?不動産大手が海外投資を加速する理由、耕作放棄でも税優遇、「生産緑地」は大問題だ) [経済政策]

不動産については、8月9日に取上げたが、今日は、(その2)(節税どころか破産する「タワマン購入」「アパート経営」の悲惨な最期、バブルの夢再び?不動産大手が海外投資を加速する理由、耕作放棄でも税優遇、「生産緑地」は大問題だ) である。

先ずは、9月6日付け現代ビジネス「節税どころか破産する「タワマン購入」「アパート経営」の悲惨な最期 小手先の対策が命取りに」を紹介しよう(▽は小見出し)。
▽ハイリスク・ローリターン
・相続税の課税対象が、財産総額6000万円以上から3600万円以上に引き下げられた'15年以降、節税対策は関心を集めてきた。できることなら払いを少なく、と考える人が激増したのだ。 「中でもタワーマンションを購入することで節税をする方法が注目を集めましたが、これは非常にリスキーです。手を出すべきではありません」(経営コンサルタントで投資家の加谷珪一氏)
・実際に購入する額に比べて、評価額が低くなりやすいタワマンの高層階を購入することで、税額を減らすというのが、タワマン節税だ。加谷氏が続ける。 「たしかに現金で持つよりも節税になるかもしれませんが、購入したマンション価格が大幅に値下がりしたのでは元も子もない。タワマンには、投機マネーが大量に入っており、市況が悪化すれば資金が引き揚げられます。こうしたリスクをよく考えるべきです」
・しかも、近年では、節税用にマンションを購入したことがバレて、裁判でマンションの購入額での相続税を支払わされる判決が出ることもある。ハイリスク・ローリターンの手法と言える。
・タワマン節税にも増して、多くの識者が、「絶対にやってはいけない」と口を揃えるのが、「アパート経営」である。 この節税方法も、現金を土地とアパートに変えたり、もともと更地だった場所にアパートを建てたりして、相続税の評価額を下げるというものだ(アパートが建った土地は更地より利用の自由度が低く、評価額が下がる)。
・日銀の金融緩和で金利が下がっており、ローンは非常に組みやすい。銀行側も融資先を探していることからアパート経営に乗り出す人が増えているが、「人口が減り、空き家が増えている中で、アパートを建てて経営がうまくいくケースは少ない。相続税の評価額は下がるかもしれませんが、家賃収入が入らなければ、アパートを維持することはできません」(ファイナンシャル・プランナーの大沼恵美子氏)
・実際、肥大化したアパートローンの不良債権化を懸念した金融庁が、金融機関に注意を喚起している。  埼玉県に暮らす70代の金田正雄さん(仮名)も、相続税対策でアパート経営を始めたことを強く後悔している一人だ。 「3年前、建設会社から相続税対策を持ちかけられ、銀行から4000万円の融資を受けて自分の持っている土地で経営を始めました。1Kで家賃7万円の部屋が5つ。計35万円の家賃収入なので、月々20万円ほどのローンの支払いも大丈夫だろうと踏んでいた。
・当初は順調でしたが、1年ほどして近所にアパートが増え始め、ウチにも空き室が出るようになった。家賃を下げざるを得なくなり、収入が減って、ローンの返済を年金で埋め合わせています。このまま本当に支払い続けられるのか心配です」
・中には、相続税対策のはずが、破産してしまったという例もある。 相続税対策としては、「生前贈与」もポピュラーだが、これもよく考えたほうがいい。 「早い時期に資産を渡してしまうと、病気などをして、想定外のお金が必要となった際に、家族といえども取り戻せないケースもある。100歳まで生きるとリスクも増えます。簡単に資産を手放さないほうがいいのです」(前出・大沼氏) 小手先の税対策が、命とりになることがある。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52680

次に、11月7日付けダイヤモンド・オンライン「バブルの夢再び?不動産大手が海外投資を加速する理由」を紹介しよう(▽は小見出し)。
・大手不動産が、海外の開発投資に向けアクセルを踏み込んでいる。 「ライバルと比較すれば、うちは周回遅れ。小さな一歩だが、これで具体的な開発案件を精査できる」 先月、大手不動産3社の中で、海外進出で出遅れていた住友不動産が、同社海外事業部に米国と欧州、アジアの各担当部を新設。それぞれのトップには開発畑のエキスパートを送り込んだ。
・住不はバブル期に海外に攻勢をかけたが、現在はほぼ撤退。今後の投資時期や投資規模は未定だが、海外再挑戦の準備を整えた格好だ。 そのもくろみを冒頭のように明かす住不が「さすが」とうらやむのが最大手、三井不動産。
・米国マンハッタンで進む、総事業費250億ドルと同国でも最大規模の再開発事業、ハドソンヤード(HY)。その地で三井不は9月、来年に竣工を予定するオフィスビル、55HY(仮称)に続き、50HY(同)への参画を決めた。 竣工予定は2022年で、事業シェアは9割。総事業費約4000億円は、同社の営業利益のほぼ2年度分に当たる。延べ床面積26万平方メートルは、マンハッタンでも最大クラスで、三井不の海外事業における旗艦物件となる。なお、三井不の15~17年度の中期経営計画では、海外に5500億円を投じる計画だったが、それを上回る5700億円になる見込みだ。
・一方、三菱地所も海外投資拡大へとかじを切った。今年発表された17~19年度の新たな中計では、前中計の海外投資額2400億円を大きく上回る4000億円を投じる。直近では、18年に総事業費1000億円以上を掛けて豪州初進出となる複合開発事業に着工する。目玉はシドニーで最も高い263メートルの超高層ビルだ。 このほかに森ビルも今夏、インドネシアでの超高層オフィスビル開発を明らかにするなど、オフィス、商業、住宅を問わず、不動産各社の海外投資が活発化している。
▽バブル時代の再来?
・背景にあるのは、人口減による国内需要の先細りと現在の地価高騰に伴う国内の開発用地の減少だ。  「かつて来た道」──。一方で、巨額の海外投資を危ぶむ声もある。過去の失敗の象徴は、1989年に三菱地所が買収したロックフェラーグループ。95年に破綻し、三菱地所は96年に1500億円の特別損失を出した。その二の舞いになりかねないのではというわけだ。
・だが、「当時は『金は出せ、だが口は出すな』という舐められた状況だったが、今は異なる」と大手不動産担当者は言う。また、「ばくちという認識はない」と三井不も高値つかみを否定する。三井不にせよ、三菱地所にせよ、強力な現地パートナーを開拓し、開発エリアのオフィス需要も旺盛だからだ。 確かに、例えばマンハッタンのオフィス賃料は目下、上昇トレンド。だが、世界の経済の中心地だけに景気変動の荒波も受けやすい。果たしてバブル期のリベンジとなるか──。
http://diamond.jp/articles/-/148369

第三に、11月18日付け東洋経済オンライン「耕作放棄でも税優遇、「生産緑地」は大問題だ 草刈りすらされずに放置されるケースも」を紹介しよう(▽は小見出し)。
・「これほどひどいところは見たことがない」。記者が現地の写真を見せると、東京都のある区で農業委員を務める男性はそう驚嘆の声を挙げた。 その「ひどいところ」では、雑草が生い茂り、囲いの中には不法投棄のゴミが散乱している。別の区画では手入れのされていない竹がはびこる。どこからどうみても打ち棄てられた土地としか見えない。しかし、これは東京都江戸川区に指定された農地、れっきとした「生産緑地」だ。
▽指定を受ければ、税金が120分の1になる
・2022年、3大都市圏で地価の暴落がうわさされている。その元凶と言われるのが、生産緑地だ。生産緑地とは、都市部に農地を残す目的で、行政から指定を受けた農地を指す。生産緑地に指定されると、30年間、営農を続ける義務を負うかわりに、固定資産税などの減免や相続税の納税猶予を受けられる。
・JA(全国農業協同組合中央会)の資料を見ると、その優遇ぶりがわかる。北関東のある中核都市で10アール(1000平方メートル)の固定資産税と都市計画税の合計は、宅地で年間21.5万円。通常の農地も市街化区域内では宅地と同じだ。それが生産緑地の指定を受ければ、合計1800円となる。実に120倍もの差が生じるのだ。
・さらに相続税の納税猶予という恩恵もある。たとえばある土地の相続に2.5億円の相続税が発生したとする。これが生産緑地であれば、5000万円だけを納税し、2億円の納税猶予を選択することが可能となる。しかも終生、営農を続けるならば、この2億円は納める必要がない。 ただし、仮に10年後に自分から生産緑地の指定解除を申し出た場合、その時点で納税猶予額の2億円に、10年分の利子約6000万円が加算され、2.6億円の相続税を納付しなければならなくなる。
・現在、東京、大阪、名古屋の3大都市圏を中心に総面積1万ヘクタール超、東京ドームにして2500個を優に超える生産緑地が点在する。1992年に制定された改正生産緑地法により生産緑地の指定期間は30年となったが、生産緑地の8割が2022年に指定解除を迎える。農業の後継者問題がクローズアップされる中、指定が解除された生産緑地が宅地となって大量に放出される懸念があるというのが「2022年問題」だ。 宅地化を抑制しようと、農林水産省や国土交通省は生産緑地の保全にさまざまな策を講じている。だが、そうした努力をあざ笑うかのように、不作為のまま税の優遇だけを受けている農地も存在するのだ。
▽職員がお願いしても、何も変わらない
・東京都内では東部に位置する江戸川区。その江戸川区の中でも北東、東小岩の辺りに、問題の生産緑地は点在している。 生産緑地の管理を行う生活振興部の区職員は、「赴任してきて以来4年、毎年、せめて草くらいは刈ってくれるようお願いをしてきたが、何も変わらない」とあきらめ顔で語った。 同部では区内全域の生産緑地を点検して回っており、肥培されていないような怪しい土地があれば、様子を探る。その結果は都税事務所にも報告を上げている。
・都税事務所は「耕作されているかどうか、1回見ただけでは判断できない。3年くらい耕されていなくとも休耕扱いにして様子を見る」という。問題の生産緑地は、近所の人の話によれば、10年以上前から草が生い茂っていたとの声もある。生産緑地を耕作放棄したのであれば、税減免という恩恵も剥奪されてしかるべきだが、ことはそう簡単ではない。
・実は、生産緑地は休耕扱いとされても、税優遇の措置が続く。生産緑地の指定解除は、生産緑地所有者が耕作できなくなるほどの病気や故障を負うか、死亡するかのどちらかに限られる。 休耕や耕作放棄はそのどちらにも当てはまらないのだ。そして、行政側が一方的に指定解除を通達することはできない仕組みになっている。「ひたすらお願いベースで、耕作をしてもらうよう“指導”と是正勧告を繰り返すしかない」(生活振興部)。
・生産緑地の所有者には大地主が多い。江戸川区の耕作放棄地と見まがう生産緑地の所有者であるM氏も、多くの土地を所有する地元の名士だ。各地域には税務署の協力団体で、税制に関する啓蒙や納税教育を進める法人会という組織がある。M氏は長く江戸川北法人会の会長職を務め、数年前に定年でその職を退くまでは講師として税金の納付勧奨や啓発のセミナーなどを開催していたという。 また、20数年に渡って、複数の町内会の連合体である連合町会の会長や、江戸川花火大会の大会委員長も務めた。
・東洋経済は、このM氏に生産緑地の耕作放棄について、再三にわたり取材を申し込んだ。しかし、何の返答も得られなかった。まがりなりにも税に関する啓蒙セミナーの講師を務めた人物として、ノブレス・オブリージュ(高貴な者の義務)を果たす責任があるのではないだろうか。
・ただ、冒頭の農業委員は「これほどひどいものは見たことがないが、何の生産もしていないのに、営農を続けているように見せかけている農地は意外とある」と打ち明ける。
▽生産緑地制度への疑問も
・かくも問題のある生産緑地は今後どうなるのか。 長年、都市部の農地を見守ってきたJAの関係者は、「10年前とは比較にならないほど、都市農地に対する理解が深まってきた」と語る。体験農園などを通して、都市部で農業に触れる人も増えてきた。官民を挙げて、都市に農地を残そうとする機運も高まりつつある。
・一方で「生産緑地の税優遇に対し、こころよく感じていない人も多い」(農水省)。生産緑地の耕作放棄や偽装耕作のような事例が放置されれば、生産緑地制度自体に疑義をとなえる人が出てくる可能性も否めない。 2017年4月には生産緑地法が改正された。30年経過後は「特定生産緑地」となり、更新は10年単位となる。束縛期間が短くなったことで、監視・罰則の強化が打ち出されてもおかしくはない。ただ、実際の運用は5年後。その前に、自らの襟を正すべきではないだろうか。
http://toyokeizai.net/articles/-/198058
ただ、

第一の記事での 『「アパート経営」』、については、いまだにテレビで派手なCMを打っている業者もいる。我が家の周辺でもアパート建設ラッシュだ。このままでは、賃料下落で、アパートローンの不良債権化、さらにはオーナーの自己破産増加が顕在化するのは避けられないだろう。
第二の記事で、 『「当時は『金は出せ、だが口は出すな』という舐められた状況だったが、今は異なる」と大手不動産担当者は言う』、とのことらしい。個別の事情は不明だが、一般論としては、日本の業者が開発するということは、現地の数多いディベロッパーが手を出さないか、手を引いた案件ということになる。とすれば、採算が取れるハードルはそれだけ高くなっている筈だ。それでも、日本国内よりはましということなのかも知れないが、今回は大丈夫という保証がないことは確かだ。
第三の記事の生産緑地、については8月9日にも紹介した。生産緑地の耕作放棄が、ここまで酷いとは驚かされた。なお、生産緑地を市民農園とすればいいとも思えるが、さいたま市の説明では、『生産緑地においても市民農園を開設することは可能ですが、納税猶予が打ち切られたり、生産緑地の買取り制度が利用できなくなったりと、生産緑地としてのメリットがなくなる可能性があります。生産緑地は、自身で耕作していることが大前提なので、農園利用方式であれば継続してメリットを受けられる可能性はありますが、税務署や生産緑地所管課(みどり推進課)とよく相談するようにしてください』、と簡単ではないようだ。
http://www.city.saitama.jp/005/002/002/p038709.html
いずれにしても、休耕や耕作放棄の場合にも、生産緑地の指定解除できるようにするなど、制度の抜本的見直しが急務だ。
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